De leegwaarderatio: tabel, rekenhulp en de afschaffing per 2027
De leegwaarderatio is de korting op de WOZ-waarde van een verhuurde woning in box 3: hoe lager de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe kleiner het deel dat meetelt. Bereken hieronder je percentage, of bekijk de tabel per belastingjaar.
Gratis · geen account · je gegevens blijven in je browser
Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is het percentage van de WOZ-waarde waarvoor een verhuurde woning met huurbescherming meetelt in box 3. De regeling staat in artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 en compenseert dat een woning in verhuurde staat minder waard is dan een lege: een koper kan er immers niet zelf in.
Het percentage hangt af van de verhouding tussen de kale jaarhuur en de WOZ-waarde. Hoe lager de huur ten opzichte van de waarde, hoe groter de korting. Voor de belastingjaren 2023 tot en met 2026 ligt de ratio tussen 73 en 100 procent; tot en met 2022 tussen 45 en 85 procent.
Welke leegwaarderatiotabel geldt voor 2023 tot en met 2026?
Deze tabel geldt voor de belastingjaren 2023 tot en met 2026 (artikel 17a UBIB 2001). De verhouding is de kale jaarhuur gedeeld door de WOZ-waarde.
| Jaarhuur als % van de WOZ-waarde | Leegwaarderatio |
|---|---|
| meer dan 0%, t/m 1% | 73% |
| meer dan 1%, t/m 2% | 79% |
| meer dan 2%, t/m 3% | 84% |
| meer dan 3%, t/m 4% | 90% |
| meer dan 4%, t/m 5% | 95% |
| meer dan 5% | 100% (geen korting) |
Welke tabel gold in 2021 en 2022?
Voor de belastingjaren 2021 en 2022 gold een ruimere tabel. Die jaren doen er nog toe: tot en met 31 december 2026 kun je 2021 laten herzien met een beroep op je werkelijke rendement.
| Jaarhuur als % van de WOZ-waarde | Leegwaarderatio |
|---|---|
| meer dan 0%, t/m 1% | 45% |
| meer dan 1%, t/m 2% | 51% |
| meer dan 2%, t/m 3% | 56% |
| meer dan 3%, t/m 4% | 62% |
| meer dan 4%, t/m 5% | 67% |
| meer dan 5%, t/m 6% | 73% |
| meer dan 6%, t/m 7% | 78% |
| meer dan 7% | 85% |
Hoe bereken je de leegwaarderatio?
- Neem de kale maandhuur zoals die was bij het begin van het jaar en vermenigvuldig met 12.
- Deel die jaarhuur door de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar.
- Zoek het percentage op in de tabel van het belastingjaar; dat is je leegwaarderatio.
- Vermenigvuldig de WOZ-waarde met de ratio: dat is de waarde die meetelt in box 3.
Rekenvoorbeeld · belastingjaar 2026
- WOZ-waarde
- € 420.000
- Kale jaarhuur (12 × € 1.500)
- € 18.000
- Verhouding (18.000 / 420.000)
- 4,3%
- Leegwaarderatio
- 95%
- Waarde in box 3
- € 399.000
De korting van € 21.000 scheelt in 2026 zo'n € 450 aan box 3-heffing (6,00% forfait × 36% tarief), als je vermogen boven het heffingsvrije deel uitkomt.
Wanneer geldt de leegwaarderatio niet?
-
Geen huurbescherming
De korting geldt alleen bij verhuur met huurbescherming. Tijdelijke verhuur zonder huurbescherming, zoals vakantieverhuur, valt erbuiten: dan telt de volle WOZ-waarde.
-
Niet-marktconforme verhuur aan familie of je eigen bv
Verhuur je aan een gelieerde partij tegen een huur die tussen onafhankelijke partijen niet zo zou zijn afgesproken, dan vervalt de korting vanaf 2023 helemaal. Tot en met 2022 gold in dat geval een vaste waardering van 62% van de WOZ-waarde. Marktconforme verhuur aan familie volgt gewoon de tabel.
-
Jaarhuur boven de bovengrens van de tabel
Is de jaarhuur meer dan 5% van de WOZ-waarde (vanaf 2023), dan is de ratio 100% en is er feitelijk geen korting meer.
Telt de leegwaarderatio mee in het werkelijke rendement?
Volgens de wet wel. Artikel 5.31, vierde lid, Wet IB 2001 schrijft de leegwaarderatio voor bij de waardering van een verhuurde woning in de werkelijk-rendementsberekening, met terugwerkende kracht tot 2023 en doorwerking naar eerdere jaren via de Wet rechtsherstel box 3. Opvallend genoeg rekent de rekentool van de Belastingdienst er in de praktijk niet mee, en rechtspraak die het punt beslecht is er nog nauwelijks.
Daarom toont onze rekentool beide uitkomsten naast elkaar. Wil je weten of de tegenbewijsregeling in jouw geval geld oplevert, mét en zónder leegwaarderatio? Bereken je werkelijk rendement met je eigen cijfers; dat kost twee minuten en je gegevens blijven in je browser.
Wat betekent de afschaffing per 1 januari 2027?
Per 1 januari 2027 vervalt de leegwaarderatio. Vanaf dat moment telt een verhuurde woning voor de volle WOZ-waarde mee in box 3 en stijgt de forfaitaire grondslag van vrijwel elke verhuurder. De belastingjaren tot en met 2026 zijn dus de laatste waarin de korting geldt.
Juist daardoor wordt de tegenbewijsregeling vanaf 2027 voor meer verhuurders interessant: hoe hoger het forfait uitpakt, hoe eerder je werkelijke rendement eronder ligt. En let op de andere deadline van dit najaar: een herziening van belastingjaar 2021 moet uiterlijk 31 december 2026 bij de Belastingdienst binnen zijn.
Een jaar later moet het stelsel zelf op de schop: per 2028 wil het kabinet naar een heffing op je echte huurresultaat. Wat dat voorstel regelt en hoe de behandeling ervoor staat, lees je op de pagina over de Wet werkelijk rendement box 3.