De Wet werkelijk rendement box 3: wat er voor verhuurd vastgoed verandert
Het beoogde nieuwe box 3-stelsel belast vanaf 2028 je huurinkomsten minus kosten, en de waardestijging van je woning pas bij verkoop. Deze pagina volgt de behandeling van het wetsvoorstel en duidt wat elk nieuwsfeit voor particuliere verhuurders betekent.
Bijgewerkt op 20 augustus 2026
Actueel: het updatelog
Elk feit met datum, bron en wat het wel of niet betekent voor jouw aangifte. Nieuwste bovenaan.
- 18-08-2026
-
Brede woningmarktcoalitie eist aanpassing van box 3
Woningcorporaties, institutionele beleggers, projectontwikkelaars, vastgoedbeleggers, bouwers, provincies en gemeenten vragen het kabinet in een gezamenlijke brief om het investeringsklimaat te herstellen. Een van de hoofdeisen: stop met heffen over een fictief rendement "dat je in de praktijk niet eens mág behalen", en maak kosten aftrekbaar in de tegenbewijsregeling zonder heffing over papieren winsten. Dit is een lobbybrief, geen kabinetsbeleid; of het kabinet beweegt kan op Prinsjesdag blijken. Voor verhuurders is de brief vooral een signaal dat de druk op het huidige forfaitaire stelsel van alle kanten toeneemt.
- 19-07-2025
-
Wet tegenbewijsregeling box 3 in werking getreden
Wie aantoont dat zijn werkelijke rendement lager is dan het forfait, wordt over dat lagere rendement belast (Staatsblad 2025, 195). De wet werkt via de Wet rechtsherstel box 3 terug tot 2017 en schrijft de leegwaarderatio voor bij de waardering van verhuurde woningen. Dit is de regeling waar je als verhuurder nú al iets aan hebt, los van het 2028-stelsel.
Wat eraan komt
- 15-09-2026
- Prinsjesdag: een novelle op het wetsvoorstel wordt bij de Tweede Kamer verwacht. We publiceren dezelfde dag een analyse.
- 31-12-2026
- Laatste dag om belastingjaar 2021 te laten herzien via ambtshalve vermindering.
- 01-01-2027
- De leegwaarderatio vervalt; de forfaitaire grondslag van vrijwel elke verhuurde woning stijgt.
- 01-01-2028
- Beoogde ingangsdatum van de Wet werkelijk rendement, onder voorbehoud: de invoering is al twee keer verschoven.
Wat regelt de Wet werkelijk rendement voor verhuurd vastgoed?
Het wetsvoorstel vervangt het forfait door een heffing op je echte resultaat, in twee delen. De inkomsten (huur minus kosten en rente) worden jaarlijks belast. De waardeontwikkeling van de woning wordt pas belast bij verkoop, als het verschil tussen de verkoopprijs en de startwaarde: de WOZ-waarde op 1 januari 2028, verhoogd met de verbeteringen die je daarna hebt betaald.
Twee dingen springen eruit voor verhuurders. Onderhoudskosten worden aftrekbaar, wat ze onder de huidige tegenbewijsregeling niet zijn (alleen rente telt nu). En de startwaarde plus je verbeteringshistorie moet je jaren kunnen onderbouwen; die administratie begint feitelijk op 1 januari 2028 en loopt tot de verkoop van het pand.
Wat is de stand van de behandeling?
Het wetsvoorstel (dossier 36.748) is aangenomen door de Tweede Kamer en ligt bij de Eerste Kamer. Op Prinsjesdag 15 september 2026 wordt een novelle bij de Tweede Kamer verwacht. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028, maar de invoering is al twee keer verschoven; reken er dus niet op vóórdat de Eerste Kamer heeft ingestemd.
Daarom bouwt Nettohuur op de regeling die nú al geldt, de tegenbewijsregeling, en is het 2028-stelsel bonus. Elke stap in de behandeling verschijnt hierboven in het updatelog.
Wat kun je als verhuurder nu al doen?
Wachten op 2028 is niet nodig: de tegenbewijsregeling geldt al. Wie aantoont dat zijn werkelijke rendement lager is dan het forfait, wordt over dat lagere rendement belast, en voor verhuurde woningen pakt dat geregeld gunstig uit. Bereken je werkelijk rendement met je eigen cijfers en zie direct of het loont; het kost twee minuten en je gegevens blijven in je browser.
Houd daarnaast per pand je huurontvangsten, WOZ-beschikkingen en rentelasten bij: die onderbouwing heb je elk jaar opnieuw nodig, en vanaf 2028 komt daar de verbeteringshistorie bij. Dat bijhouden, en de aangifte-export die erbij hoort, is precies wat Nettohuur wordt.