Werkelijk rendement van je verhuurde woning berekenen
Vul de cijfers van je verhuurde woning in en zie direct of de tegenbewijsregeling je geld oplevert ten opzichte van het forfait.
Gratis · geen account · je gegevens blijven in je browser
Je uitkomst voor belastingjaar 2025
Bèta · indicatief
De fiscale logica van deze tool is nog niet extern getoetst. De uitkomst is een indicatie om mee te beslissen, geen belastingadvies.
Met leegwaarderatio · zo schrijft de wet het voor
- Forfaitair rendement
- Werkelijk rendement
- Verschil in heffing
Zonder leegwaarderatio · zo rekent de aangiftetool van de Belastingdienst
- Forfaitair rendement
- Werkelijk rendement
- Verschil in heffing
De wet schrijft de leegwaarderatio voor dit belastingjaar voor (artikel 5.31, vierde lid, Wet IB 2001), maar de rekentool van de Belastingdienst rekent er niet mee. Wij tonen daarom beide uitkomsten.
De opbouw, voor je opgaaf of aangifte
Werkelijk rendement
- Kale huur over het jaar
- Waardeontwikkeling zonder leegwaarderatio
- Waardeontwikkeling met leegwaarderatio
- Af: rente box 3-schuld
- Werkelijk rendement zonder leegwaarderatio
- Werkelijk rendement met leegwaarderatio
Forfait en heffing
- Leegwaarderatio (jaarhuur / WOZ)
- Grondslag (woning × ratio + overig vermogen)
- Af: heffingsvrij vermogen
- Forfaitair rendement
- Heffing over het forfait
- Heffing over werkelijk rendement (zonder ratio)
- Heffing over werkelijk rendement (met ratio)
Aannames: 0% werkelijk rendement op je overige vermogen; je overige vermogen telt in het forfait mee tegen het percentage voor beleggingen, terwijl spaargeld in werkelijkheid een veel lager forfait heeft en schulden een aftrekpost zijn; de woning telt in de forfaitaire grondslag mee tegen de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het belastingjaar; en de waardering volgt de leegwaarderatiotabel: de uitzondering waarbij je de werkelijke waarde in verhuurde staat mag gebruiken wanneer de tabelwaarde minstens 10% hoger uitkomt dan die werkelijke waarde (artikel 17a, zesde lid, UBIB 2001), rekent de tool niet door. Je betaalt de laagste van de twee heffingen.
Je betaalt naar schatting te veel over 2025.
Om dit te onderbouwen heb je per pand je huurontvangsten, WOZ-beschikkingen en rentelasten nodig, elk jaar opnieuw. Nettohuur houdt dat bij en levert de export voor de aangifte.
Bij deze cijfers pakt het forfait over 2025 gunstiger uit dan je werkelijke rendement.
Dan hoef je nu niets te doen. Maar WOZ-waarden, forfaits en de wet veranderen elk jaar; volgend jaar kan de uitkomst anders zijn. Nettohuur rekent het elk jaar opnieuw voor je door en houdt de onderbouwing bij.
Wat deze tool niet doet
- Dit is geen belastingadvies. De tool rekent één woning door als indicatie; je volledige box 3-situatie kan anders uitpakken.
- Buitenlands vastgoed en verhuur vanuit een bv vallen buiten deze berekening.
-
De rekenkern is gebouwd op de wettekst, de rechtspraak en de rekenvoorbeelden van de Belastingdienst, en we houden wijzigingen daarin bij. Een externe fiscalist kijkt niet mee: controleer de bedragen zelf voordat je ze in je aangifte overneemt.
Ben je fiscalist en wil je meekijken? We horen graag van je via [email protected].
Veelgestelde vragen
Welke kosten mag ik aftrekken van mijn werkelijke rendement?
Alleen de rente over schulden die bij de woning horen, zoals hypotheekrente. Onderhoud, verzekeringen, OZB, VvE-bijdragen en beheerkosten zijn onder de tegenbewijsregeling niet aftrekbaar. Dit is de vraag waar bijna iedereen het fout heeft: het gaat om je rendement, niet om je winst. Pas in het beoogde stelsel vanaf 2028 gaan kosten een rol spelen.
Over welke jaren kan ik de tegenbewijsregeling nog gebruiken?
Voor 2025 en later geef je je werkelijke rendement op in de aangifte zelf. Voor de jaren 2021 tot en met 2024 kan het met het formulier Opgaaf werkelijk rendement, zolang je aanslag nog niet onherroepelijk vaststaat of binnen de herzieningstermijn valt. Voor 2021 is 31 december 2026 de uiterste datum.
Moet belastingjaar 2021 echt vóór 31 december 2026?
Ja. Een verzoek om ambtshalve vermindering over 2021 moet uiterlijk 31 december 2026 bij de Belastingdienst binnen zijn. Daarna vervalt de mogelijkheid om dat jaar te laten herzien definitief.
Telt de leegwaarderatio mee in het werkelijke rendement?
Ja, volgens de wet wel: artikel 5.31, vierde lid, Wet IB 2001 schrijft de leegwaarderatio voor bij de waardering van een verhuurde woning. Die regeling werkt terug tot 2023 en werkt voor eerdere jaren door via de Wet rechtsherstel box 3. De rekentool van de Belastingdienst rekent er in de praktijk alleen niet mee, en rechtspraak hierover is er nog nauwelijks. Daarom toont deze tool beide uitkomsten naast elkaar.
Mijn WOZ-waarde is gedaald. Wat betekent dat?
Een daling telt als negatieve waardeontwikkeling mee in je werkelijke rendement van dat jaar. Je werkelijke rendement valt daardoor lager uit dan het forfait doet vermoeden, en dan loont de tegenbewijsregeling juist vaak.
Ik heb een fiscaal partner. Hoe rekent dat?
Met een fiscaal partner verdubbelt het heffingsvrij vermogen: in 2026 van € 59.357 naar € 118.714 samen. De tegenbewijsregeling beoordeel je over jullie gezamenlijke box 3-vermogen; de tool rekent daarmee zodra je de vraag over fiscaal partnerschap op ja zet.
Wat verandert er in 2027 en 2028?
Per 1 januari 2027 vervalt de leegwaarderatio, waardoor de forfaitaire grondslag van vrijwel elke verhuurde woning stijgt. Per 1 januari 2028 wil het kabinet de Wet werkelijk rendement invoeren; dat voorstel ligt bij de Eerste Kamer en is al eerder uitgesteld.
Wat is kale huur precies?
De huur zonder servicekosten en zonder vergoedingen voor bijvoorbeeld gas, water, licht of meubilering. Alleen de kale huur telt mee in je werkelijke rendement; servicekosten trek je er dus af.
Staat je vraag er niet bij? Mail ons op [email protected]. Benieuwd wat er vanaf 2028 verandert? Lees de pagina over de Wet werkelijk rendement box 3.